О нас
- Эксперты
- Аккредитации
- Лицензии
- Допуски СРО
- Лаборатории
- Техническая база
- Наши объекты
- Архив видео
- Выполненные судебные экспертизы
- Вакансии
- Отзывы
- Цены
Услуги
Примеры работ
Новости
Полезная информация
- Документы
- Статьи
- Вопросы и ответы
Вакансии
Контакты

Наши услуги

Преимущества компании:

✔30 лет успешной и продуктивной работы iЭкспертный центр «ИНДЕКС» - профессиональная экспертная организация, с 1995 года успешно работающая в области экспертной деятельности в строительстве и достигшая значительных результатов и признания в данном сегменте рынка.

✔Работаем по всей России iЭкспертный центр «ИНДЕКС» работает по всей России.

✔У нас работают специалисты с большим опытом iНаши специалисты имеют большой стаж работы в своей области. Средний стаж работы нашего специалиста - более 15 лет.

✔Индивидуальный подход к каждому клиенту iКаждая поступившая к нам заявка рассматривается индивидуально, с учётом всех особенностей Вашего проекта.

✔Выдача заключений ЭПД и РИИ за 10 дней iСрок проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий составляет 10 дней.

✔Загрузка в ЕГРЗ за 1 день iЗагрузка откорректированной по результатам проведённой экспертизы проектной документации в Единый государственный реестр заключений экспертизы (ЕГРЗ) проектной документации объектов, присвоение номера заключения и выдача Заказчику заключения экспертизы производится за один день.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

скачать в формате pdf

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 6 марта 2002 г. № 568-р

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ"

(в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р)

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об

утверждении стандартов оценки" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 29,

ст. 3026):

утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости

земельных участков.

Министр

Ф.Р. ГАЗИЗУЛЛИН

Утверждено

распоряжением

Минимущества России

от 06.03.2002 № 568-р

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

(в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р)

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

разработаны Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской

Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки".

Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных

участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии

с законодательством (Далее - "земельные участки").

II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности

пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип

полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера

конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на

приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности

получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее

эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых

к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих

рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную

дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения,

разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных

прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних

факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного

использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося

физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям

законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина

стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного

использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом

возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и

характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим

использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

 целевое назначение и разрешенное использование;

 преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого

земельного участка;

 перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

 ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

 текущее использование земельного участка.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с

методическими основами, приведенными выше.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты

его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об

оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой

при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации

определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может

использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой

оценки. (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 N 2314-р) (см. текст в предыдущей

редакции)

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом

требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости

земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не

связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

 описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное

использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение

имущественных прав на земельный участок;

 описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры,

расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных

воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее -

улучшения земельного участка);

 фотографии земельного участка и его улучшений;

 характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

 установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде

единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об

оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается

в виде диапазона величин).

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования)

затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно

определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом

учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной

информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения

продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод

остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод

распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод

остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета

стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе

остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной

стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или

предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель

сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание

и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или)

сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых

зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие

применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися

аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками

допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

 определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с

объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

 определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого

аналога от оцениваемого земельного участка;

 определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,

соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого

земельного участка;

 корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их

отличия от оцениваемого земельного участка;

 расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения

скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение

которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики

сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

 местоположение и окружение;

 целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

 физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

 транспортная доступность;

 инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,

объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

 условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и

заемных средств, условия предоставления заемных средств);

 условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными

средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

 обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок

представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность

покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

 изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до

даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в

разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся

на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы

измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

 прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по

одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом

информации корректировки по данному элементу сравнения;

 прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга

только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в

доходах корректировки по данному элементу сравнения;

 корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и

изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения

связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного

участка;

 определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по

которому аналог отличается от объекта оценки;

 экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов),

как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных

цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение;

значения корректировок.

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

 наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными

единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения

(спроса);

 соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

 определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта

недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами -

аналогами;

 определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный

участок;

 определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,

соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта

недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

 корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их

отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный

участок;

 расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен

аналогов;

 расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого

земельного участка;

 расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из

рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый

Полную версию документа Вы можете скачать по ссылке указанной выше

перейти на страницу раздела

ПАО «Нефтяная компания ЛУКОЙЛ»
ЦПКиО им. Горького
ПАО Сбербанк
МИА «Россия сегодня»
АО "Связной Логистика"
Компания «МЕТРО Кэш энд Керри»
IKEA International Group
АО «ВДНХ»
Акционерное общество «НИПИгазпереработка»
НПП "Строительство"
ГК "Донстрой"
Компания «ГорКапСтрой»
СК Сокол
Юридическая компания «Ост-Вест Консалтинг»
НИУ МГСУ- Московский государственный строительный университет
НТЦ ЗАО Реагент
Сеть супермаркетов ООО "АТАК"
ООО "ССМНУ-58"
НО Фонд жилищная социальная ипотека
ЖКХ МУП Татариновское

Презентация "Электромонтажные работы"
Презентация "Подключение электрической мощности"
Презентация "Обследование зданий и сооружений"
Работа экспертов на объекте. Строительно-техническая экспертиза внутрипоселковых дорог.
Презентация "Судебная экспертиза"
Презентация "Строительная экспертиза и обследование зданий и сооружений"
Практическая тренировка по тушению пожара первичными средствами пожаротушения для работников ведущей Строительной площадки Санкт-Петербурга.
Видео отзывы о работе компании "ИНДЕКС"
Строительно-техническая экспертиза объемов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Озерная, д.46
Фоторепортаж. Электромонтажные работы.
Обследование объектов реконструкции завода ООО «Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия» в Санкт Петербурге.
Участие Генерального директора Экспертного центра "ИНДЕКС" в эксперименте по присоединению к электросетям.
Фоторепортаж. Работа экспертной группы на объекте.
Фоторепортаж. 4 августа 2015 года.
Строительно-техническая экспертиза здания кафе, расположенного по адресу: Москва, Кожухово, мкрн. 2-3, корп. 27
Строительно-техническая экспертиза трассы для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии Формула-1 в городе Сочи.
Объект оценки недвижимого имущества для целей страхования, Москва, пр. Научный, д. 17
Работа экспертов на объекте: ж/д станция Фруктовая участка Голутвин-Рязань Московской железной дороги
Строительно-техническая экспертиза объемов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г.Москва, ул. Александра Солженицына, д.17, стр.9
Обследование здания кинотеатра "ЗВЕЗДНЫЙ" в Москве.

Задать вопрос эксперту

Преимущества компании:

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Контакты:

Телефоны:

Факс:

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!