При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права
рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной
договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может
рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы
(наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в
аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает
следующую последовательность действий:
отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки
арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;
определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право
аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от
земельного участка, право аренды которого оценивается;
определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды
которого оценивается;
корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога,
сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;
расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого
оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.
При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного
участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный
с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп
изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости
(например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в
приобретение права аренды).
В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта
оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода,
создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины
дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.
5. Метод остатка
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.
При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется
использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N
568-р, с учетом следующих особенностей:
в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы,
предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;
разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым
операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной
ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой
арендатором;
при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать
вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы,
предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия
Меню
