Как проводится капитальный ремонт жилых домов?

Организация проведения капитального ремонта

Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (п. 1 ст. 2 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр).

Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (далее - уполномоченный орган субъекта РФ) утверждает региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которая включает, в частности (ч. 1 - 3 ст. 168 ЖК РФ):

• перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции, а также домов, расположенных на территориях населенных пунктов, признанных закрывающимися);

• перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;

• плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;

• очередность проведения капитального ремонта.

Очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы могут быть оспорены (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).

Кроме того, органы государственной власти субъекта РФ утверждают краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года (ч. 7 ст. 168 ЖК РФ).

Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений, которые могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете либо на счете регионального оператора, создаваемого на основании нормативного акта субъекта РФ (ч. 2 ст. 158, п. 3 ч. 1 ст. 167, ч. 1 ст. 169, ч. 1, 3 ст. 170 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).

Срок и порядок уведомления собственников помещений о проведении капитального ремонта

Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения, в частности, о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Порядок принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта

После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить (ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ):

1. перечень работ;

2. предельно допустимую стоимость услуг (работ) по капитальному ремонту;

3. сроки проведения (если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете);

4. источники финансирования (если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете);

5. лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг (выполненных работ) по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.

Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в указанный выше срок, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока, уведомив об этом собственников помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете и капитальный ремонт не проведен в предусмотренные программой капитального ремонта сроки, а оказание услуг и (или) работ, предусмотренных региональной программой для этого дома, требуется, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет решение об этом владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ). 

В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. Например, в г. Москве указанное решение принимается префектурой административного округа, на территории которого расположены пострадавшие многоквартирные дома, не позднее окончания рабочего дня, следующего за днем поступления необходимых документов по произошедшей аварии или иной чрезвычайной ситуации (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 1, 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 N 630-ПП). 

Перенос срока капитального ремонта на более ранний срок

Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год (ч. 5 ст. 168 ЖК РФ).

Решение о внесении изменений в региональную программу принимается уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ на основании собранных (полученных) ими сведений, необходимых для принятия указанного решения (ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ; п. п. 1, 3 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 09.12.2020 N 758/пр).

Срок капитального ремонта может быть перенесен на более ранний срок, чем установлено региональной программой капитального ремонта, в частности, в следующих случаях (Приложение к Методическим рекомендациям):

1)    по решению общего собрания собственников помещений.

Такое решение может быть принято при условии, что фонд капитального ремонта формируется на специальном счете и на дату принятия указанного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

Кроме того, сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранними, чем предусмотренные региональной программой, если решением общего собрания собственников помещений о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ (ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ);

2)    при установлении необходимости проведения капитального ремонта в более ранние сроки, в том числе в связи с угрозой жизни и здоровью граждан, общему имуществу и имуществу собственников. Основания такой необходимости могут быть установлены нормативными правовыми актами субъекта РФ (например, авария, пожар, чрезвычайная ситуация природного или техногенного характера и т.п.) (п. п. 1, 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства МО от 03.04.2019 N 194/10);

3)    в связи с проведением капитального ремонта в приоритетном порядке согласно региональному законодательству.

Порядок внесения изменений в региональную программу капитального ремонта устанавливается региональным законодательством (ч. 6 ст. 168 ЖК РФ; п. 5 Методических рекомендаций; п. п. 1, 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства МО от 10.01.2017 N 8/1).

Так, в Московской области собственники помещений, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, или управляющая организация вправе направить обращение о необходимости внесения изменений в региональную программу в органы местного самоуправления (п. п. 4, 5 Порядка N 8/1).

Орган местного самоуправления в течение 15 календарных дней со дня поступления указанного обращения направляет его в уполномоченный орган, который должен его рассмотреть в течение 30 календарных дней. По итогам рассмотрения может быть сформировано предложение по принятию решения о внесении изменений в региональную программу (п. 6, пп. 3 п. 7, п. 9 Порядка N 8/1).

Сформированные предложения в установленном порядке представляются в Правительство Московской области для принятия решения о внесении соответствующих изменений в региональную программу капитального ремонта (п. п. 2, 4, 11.2 Порядка N 8/1).

Работы, выполняемые в рамках капитального ремонта

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1)    ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)    ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3)    ремонт крыши;

4)    ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5)    ремонт фасада;

6)    ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ; Перечень, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП).

Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).