Как посчитать полную стоимость коттеджа

Поиск подрядчика – важнейший этап создания собственного дома. Но если начать изучать предложения строительных фирм, то выяснится, что стоимость коттеджа из одного и того же материала и одинаковой площади у разных компаний может различаться в разы. И тут важно понять, что декларируемая стоимость имеет мало общего с суммой, которую человек реально заплатит за свой новый дом. Сегодняшний разговор о том, как заказчику объективно оценить предложения строителей коттеджей.

В рекламе строительных фирм, стоимость их услуг указывается «по самому минимуму». Это делается, чтобы предложение выглядело конкурентоспособным. Для того чтобы привести рекламируемую цену к минимальному значению, могут использоваться три приёма. Во-первых, в объявлении может быть указана площадь не помещений дома, а пятна застройки (если дом двухэтажный то «пятно» умножается на два). Во-вторых, можно для рекламы назвать стоимость дома, построенного из самых дешёвых материалов. В-третьих, в своих рекламных объявлениях компании обычно указывают стоимость дома в самой минимальной комплектации. Последним приёмом пользуются в том числе добросовестные компании. Это нормальная практика.

Когда же дело доходит до реального строительства, то итоговые затраты заказчика практически всегда в два и более раз превышают сумму, указанную в рекламе. Реальный пример – предприятие, согласно рекламе строит дома бревенчатые дома по расценкам – 10,5 тыс. руб. за кв. м., это с учётом материалов, но без стоимости фундамента. То есть дом в 200 кв. м. обойдётся заказчику в 2,1 млн. руб., плюс ростверковый фундамент 300–320 тыс. На деле же за готовый дом с сетями и чистовой отделкой покупатель заплатил более 4 млн. млн. руб.

В пример приведён бревенчатый дом, наружная и внутренняя отделка которого обходятся сравнительно недорого (шлифовка и покрытие защитными составами). В случае коттеджа из газоблоков разбег может быть ещё больше. Например, у двухэтажного коттеджа площадью 160 кв. м. была объявлена цена 3 млн. руб. (включая фундамент). После того, как добавилась стоимость утепления стен и перекрытий, черновой отделки, окон и дверей и других элементов, сумма превысила 4,5 тыс. Это без чистовой отделки и внутренних инженерных сетей (указанные цены актуальны для Екатеринбурга в июле-августе 2015 года).

Приём первый. Игра с площадями

Если в рекламе указана площадь коттеджа, рассчитанная по наружным габаритам, потенциальный заказчик может сам вычислить примерную площадь помещений. От длины и ширины дома отнимается толщина наружных стен и внутренних перегородок. Если дом с мансардой, площадь которой из-за скатов крыши меньше, чем площадь первого этажа, то вычисления будут более сложными. В этом случае проще запросить у фирмы планы этажей с указанием площади каждого помещения.

По СНиПу общая площадь дома – это сумма площадей его помещений, причём лоджии, балконы и веранды учитываются с коэффициентом, соответственно 0,5, 0,3 и 0,1. (то есть, при расчёте общей площади дома, размеры этих помещений умножаются на соответствующий коэффициент, то есть веранда в 10 кв. формально добавит дому, только 1 кв. м.). При этом замечу, что некоторые строительные организации, при объявлении площади своих домов, не только определяют её по наружным габаритам, но и учитывают балконы и террасы без коэффициента. Например, у нас есть проект коттеджа DOMINNO 120. Его общая площадь, по СНиПу равна 124,03 кв. м. Если же использовать методику недобросовестных компаний, то дом «вырастет» до 161,4 м.

Специалисты Экспертного центра «ИНДЕКС» напоминают, что потенциальному заказчику следует обращать внимание не только на площадь дома, но и на его высоту. Указывая цену, разные фирмы имеют в виду разную высоту потолков. Кто-то делает расчёт стоимости постройки для потолков 2,8 м, кто-то для 2,4 м.

Приём второй. Дешёвые материалы

Когда дело доходит до реального строительства, заказчик, как правило, не позволяет использовать материалы, в надёжности которых не уверен. Однако ничего не мешает строителям при расчёте стоимости работ и конструкций для дома, указанного в рекламе, заложить туда самые дешёвые материалы, без оглядки на прочность и другие характеристики. Нашим экспертам приходилось видеть ну очень выгодные предложения иногородних компаний. Стоимость квадратного метра жилья у них выходила чуть не вдвое ниже средней по рынку. Однако когда стал разбираться, как получилась такая цена, то оказалось, что она посчитана для домов, плохо приспособленных для жилья. Например, стойки для каркасного дома делаются из доски 35 мм., тогда как стандартом считается 50 мм. А на наружную отделку идёт доска естественной влажности.

Аналогичные мысли высказывает директор ООО «Особняк» Александр Дудоров. Он замечает, что ради снижения стоимости строительства предприятия могут использовать слишком тонкий брус на перекрытиях, уменьшать сверхдопустимого предела количество армирующей сетки в кирпичной или блочной кладке, применять иные решения, которые в результате скажутся на долговечности конструкции. Разумеется, если заказчик попросит усилить конструкцию дома, строители это сделают, но цена постройки станет совсем не той, что была озвучена изначально.

Специалисты "ИНДЕКСА" предлагают потенциальным заказчикам не ориентироваться на цены, указанные в рекламе, а разослать проект выбранного дома в несколько строительных компаний и попросить рассчитать, сколько будет стоить постройка такого дома по их расценкам. В задании надо чётко оговорить, какие материалы и с какими характеристиками должны быть использованы. На основании полученных ответов можно делать выбор. Хотя всё равно элемент неожиданности остаётся.

Приём третий. Минимальная комплектация

Добросовестные строительные фирмы, указывая цену на дом, сразу оговаривают, что именно заказчик получит за эти деньги. Далее следует пояснение, что полностью готовый дом стоит столько-то. Обычно, в озвученную минимальную цену входят фундамент, стены, фронтоны, межэтажное и чердачное перекрытия, кровля, окна, наружная дверь. То есть, если по минимуму, то человек получает дом с закрытым тепловым контуром, но без какой-либо отделки.

Для того чтобы довести этот дом до состояния «под ключ», надо оборудовать дом инженерными сетями, поставить внутренние перегородки, отделать наружные стены (в некоторых случаях это сочетается с монтажом утеплителя), подготовить внутренние поверхности (полы, стены, потолки) к чистовой отделке.

Самая большая статья затрат при доведении дома до того вида, как он представлен в рекламе – отделка фасадов. Я не рассматриваю деревянные дома и недорогие варианты отделки типа сайдинга. Дорогие фасады получаются у классических каменных домов. Когда заказчик видит красивую картинку, он не всегда понимает, что ему придётся заплатить не только за оштукатуривание наружных стен, но и за карнизы, оформление окон и т.д. Только наружный декор для среднего коттеджа обойдётся в 100–150 тыс. руб., плюс штукатурка, а в некоторых случаях, ещё и утепление стен и облицовка цоколя.

Нередко строительные предприятия предлагают несколько вариантов комплектации дома – «минимальный», «средний» и «максимальный». Могут применяться другие названия, например «базовая комплектация», «стандарт» и «люкс». Обычно самый дорогой вариант – это дом «под ключ». У него есть всё, кроме внутренней чистовой отделки, и ещё нескольких незаметных, на первый взгляд, мелочей.

Даже если возводится дом в самом дорогом варианте, почти всегда за скобками остаются организация водостока и системы снегозадержания на крыше, а это порядка 40 тыс. руб. Точно также в «люксовую» комплектацию обычно не входят внутренние двери и лестница на второй этаж. Эти вещи строители считают элементами интерьера. Ну и конечно, в цену дома никогда не включают затраты на организацию септика, скважины и других наружных систем.