Обзор основных положений Федерального закона № 478-ФЗ от 25.12.2018

В конце 2018 года были приняты очередные изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве (Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Наши специалисты проанализировали его основные положения.

✔

Улучшающие положения для застройщиков:

1. Снижены требования к опыту строительства до 5 тыс. кв. м.
2. Основное общество заменили на учредителя (участника) застройщика, что позволяет привлечь целевой займ от физического лица – учредителя (участника) застройщика.
3. Не требуется согласие участников долевого строительства на раздел земельного участка, на котором строится МКД.
4. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика на оплату расходов на содержание машино-мест и жилого помещения, а также оплату коммунальных услуг с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты не зарегистрировано.
5. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика не только на уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, но и на иные платежи, связанные с кредитованием (в том числе, на перекредитование).
6. Установлено право заключать договоры долевого участия после ввода МКД в эксплуатацию и до осуществления кадастрового учета без внесения взносов в Фонд и без перечисления денежных средств на эскроу-счета.
7. Плановые проверки в отношении лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, не проводятся.
8. Вводится право застройщика расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком и открыть банковский счет в другом уполномоченном банке.
9. Разрешено уплачивать взносы в Фонд по ДДУ, представленным на государственную регистрацию после вступления в силу Федерального закона (в редакции законопроекта) по проектам, по которым первый ДДУ, был представлен на государственную регистрацию до 20.10.2017 (дата государственной регистрации Фонда), и в отношении «старых» ДДУ были заключены договоры страхования. Фонд берет на себя обязательства по таким договорам в случае, если страховой случай произошел после вступления в силу Федерального закона ( в редакции законопроекта), а также при условии, что договоры страхования были заключены не на объект строительства в целом, а в отношении каждого ДДУ.

✔

Ухудшающие положения для застройщиков:

1. Запрещается привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким ГПЗУ, в том числе выданным в рамках одного ППТ.
2. Количество расчетных счетов застройщика не может быть больше, чем количество полученных РНС;
3. Исключается котловой метод в пределах одного ППТ или ГПЗУ по нескольким разрешениям на строительство. Списание денежных средств с одного расчетного счета может быть только на одно РНС.
4. Временно свободные денежные средства и проценты, начисленные на такие средства, размещенные на депозитах, подлежат зачислению на расчетный счет застройщика.
5. Уточняется, что совокупный размер всех авансовых не может превышать 30% от проектной стоимости строительства.
6. Уполномоченный банк наделяется правом запрашивать у застройщика дополнительные документы.

✔

Переходные положения

Уточнение переходных положений Федерального закона № 175-ФЗ:

1. Устанавливается, что статьи 2, 3, 18 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении РНС, полученных до 01.07.2018, применяются без учета изменений, предусмотренных Федеральными законами № 218-ФЗ и № 175-ФЗ. Кроме того, это же положение действует в отношении части 1 статьи 5 (то есть, в отношении возможности разделения цены договора). При этом устанавливается, что части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 — 18.2 в редакции Федерального закона № 175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших РНС до 01.07.2018, не применяются.
2. Уточняется, что норма о запрете уплаты цены договора наличными деньгами применяется, в том числе в отношении застройщиков, получивших РНС до 01.07.2018.
3. Уточняются нормы о том, какие операции по расчетному счету не может совершать застройщик, получивший РНС до 01.07.2018. Дополнительно устанавливается право уполномоченного банка требовать дополнительные документы, подтверждающие, что обязательства застройщика возникли до вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ.
4. Отдельно уточняется, что технический заказчик и генеральный подрядчик, заключившие договоры с застройщиком, который получил РНС до 01.07.2018, не обязаны открывать расчетные счета в уполномоченном банке.
5. Устанавливается запретный перечень действий застройщика, получившего РНС до 01.07.2018. Перечень совпадает с перечнем запретных операций по расчетному счету. Кроме того, такой застройщик не вправе создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций. Уточняется, что эти ограничения не распространяются на застройщиков, если обязательства возникли до вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ.

✔

Новые переходные положения:

1. Застройщики, которые получили заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий до дня вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 368-ФЗ, до 1 июля 2019 года должны направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий в орган, уполномоченный на ведение реестра заключений. Указанные документы должны быть включены в реестр заключений до 01.09.2019. Не направление застройщиком указанных документов является основанием для вынесения предписания и внеплановой проверки контролирующим органом.
2. Застройщики, получившие РНС до 01.07.2018 вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, при условии, что они подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого они размещались. То есть, в отношении таких застройщиков разрешено применять норму, установленную пунктом 12 части 1 статьи 18 (в новой редакции).

✔

В части деятельности Фонда защиты прав дольщиков

1. Фонд вправе создавать некоммерческую организацию, к которой переходит имущество застройщика по объектам незавершенного строительства. Такая организация может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры. Она не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства. Функции технического заказчика выполняет специально созданная Фондом организация.
2. Вводятся дополнительные основания для перечисления денежных средств со счета компенсационного фонда на номинальный счет:

• отсутствие оснований ля уплаты обязательных отчислений;
• излишняя уплата застройщиком денежных средств.

3. Фонд вправе осуществлять проверку финансово-хозяйственной деятельности застройщика для оценки возможности принятых обязательств перед участниками долевого строительства, в том числе с привлечением оценщиков, аудиторов, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Такая проверка может осуществляться в отношении застройщиков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ, а также в отношении организаций, входящих в одну группу лиц с такими застройщиками. Об итогах проверки уведомляется контролирующий орган.

✔

Другие положения

1. В случае, если строительство осуществляются с привлечением целевых кредитов, то счета-эскроу открываются только в том банке, который выдал целевой кредит.
2. Проектная декларация заполняется исключительно на одно РНС.
3. Проектная декларация дополняется сведениями о размере платежей, уплачиваемых по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.
4. ЕИСЖС дополняется сведениями о заключениях экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий.
5. Появилась возможность вносить взносы в Фонд защиты прав дольщиков по объектам, по которым договоры участия в долевом строительстве обеспечивались страхованием. Это делает возможным продолжать работу многим застройщикам в связи с прекращением страховой компании Респект страховать ответственность застройщиков.