Особенности дарения квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов.

Институт общей совместной собственности, унаследованный современным правопорядком от советского периода истории развития отечественной цивилистики, имеет свои существенные особенности, которые обусловлены спецификой его нормативной конструкции и практикой правоприменения, что нуждается в отдельном рассмотрении.

Как и любой вид общей собственности, совместная собственность предполагает множественность лиц на стороне управомоченного лица в абсолютном правоотношении, возникающем по поводу вещи (в широком понимании этого термина) или по поводу поведения субъектов права в отношении такой вещи (в зависимости от принятой теории объекта правоотношения). При этом ГК РФ устанавливает 2 случая возникновения общей совместной собственности - у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Режим общей совместной собственности супругов презюмируется в силу закона (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ), соответственно, основанием для его установления служит юридический факт заключения брака в нормативно закрепленном порядке. Иное (в частности, режим общей долевой или раздельной собственности супругов) может быть предусмотрено брачным договором (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ). Помимо этого супруги вправе заключить соглашение о разделе общего имущества, нажитого в период брака, которое должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).

В состав совместной собственности супругов входит все приобретенное ими в браке за счет общих средств имущество (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 2 ст. 34 СК РФ), включая любое движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").

Таким имуществом является, в частности, квартира, которая сочетает в себе характеристики жилого помещения (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ) и объекта недвижимости (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ), что наряду со статусом объекта общей совместной собственности предопределяет некоторые особенности распоряжения ею, в том числе путем заключения договора дарения.

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ).

При этом согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор дарения недвижимости не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013. Такой регистрации в силу ст. 131 ГК РФ требует переход права собственности на недвижимость (включая квартиру) от дарителя (дарителей) к одаряемому. Заявление о государственной регистрации прав может быть подано в том числе нотариусом или его уполномоченным работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Помимо приведенного выше общего регулирования п. 3 ст. 35 СК РФ устанавливает по отношению к общей совместной собственности лиц, состоящих в браке (до его расторжения), специальное правило о том, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, при отчуждении одним из супругов недвижимого имущества (включая квартиру) согласие второго супруга не предполагается ipso facto, а подлежит подтверждению в нотариальном порядке под угрозой возможности оспаривания сделки в судебном порядке по иску лица, чье согласие не было получено.

Наряду с отмеченной необходимостью получения согласия второго супруга на распоряжение недвижимым имуществом (в том числе квартирой), находящимся в общей совместной собственности, необходимым условием для заключения договора об отчуждении такого объекта (включая дарение), является оформление (регистрация) права собственности того из отчуждателей (дарителей), кто намерен выступить стороной по этой сделке.

Так, если право совместной собственности каждого из супругов зарегистрировано в ЕГРН, то в силу приведенных выше норм дарителем (стороной по договору дарения) могут выступить как оба супруга совместно, так и любой из них в отдельности с соблюдением в последнем случае правила о получении нотариального согласия второго супруга.

Если же право собственности на приобретенную в период брака за счет общих средств квартиру (и фактически находящейся в общей совместной собственности) зарегистрировано в ЕГРН за одним из супругов, то стороной по договору дарения может выступить только этот титульный собственник, получив нотариальное согласие второго супруга.

Сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов (титульного собственника) не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке, и, соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2020 N 13-00352/20 "О рассмотрении обращения").

Супруг, сведения о правах которого не внесены в ЕГРН, в силу закона (ipso jure) является участником общей совместной собственности, но не может распоряжаться недвижимым имуществом (квартирой), в том числе выступать дарителем, до момента государственной регистрации своего права (ст. 131 ГК РФ, ч. 2, 3 ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Как отмечено в указанном Письме Росреестра, с целью внесения в ЕГРН сведений об общей совместной собственности второго (обоих) супругов на такой объект, один из супругов либо оба супруга должны обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРН о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в части указания в данной записи сведений об общей совместной собственности на такой объект и о собственнике (наряду с титульным собственником) в качестве правообладателя объекта недвижимости.

Приведенные выше правила касаются случая, когда участники (участник) общей совместной собственности отчуждают квартиру целиком. Если же речь идет о намерении подарить долю в праве, то перед совершением такого действия участникам общей совместной собственности необходимо предварительно определить доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ) и осуществить его раздел либо выдел доли (п. 3 ст. 254, ст. 252 ГК РФ), при котором (поскольку иное не предусмотрено законом или соглашением участников) их доли признаются равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Когда в результате такого распорядительного акта образуется общая долевая собственность (а не, например, право личной собственности каждого из супругов на самостоятельную вещь при разделе ее в натуре), то любой ее участник вправе по собственному усмотрению подарить свою долю другому лицу.

В отличие от случаев возмездного отчуждения доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ), гражданское законодательство не содержит условий о подобных преференциях остальных сособственников при дарении доли. Соответственно, при заключении договора о дарении доли на квартиру не требуется соблюдение формальностей, связанных с уведомлением иных участников долевой собственности и обеспечением их прав на консолидацию права собственности на вещь.

Вместе с тем следует иметь в виду, что, когда договор дарения лишь прикрывает собой возмездное отчуждение доли без учета преимущественного права иных сособственников на ее приобретение, то к такой сделке применяются правила о притворности сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ, п. 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), в силу которых договор дарения признается ничтожным, а к прикрываемой сделке применяются правила ст. 250 ГК РФ, позволяющие перевести права покупателя доли в праве собственности на заинтересованного в этом сособственника.

В судебной практике также имеют место случаи, когда договоры дарения квартир признаются: мнимыми сделками, например, когда они совершены между близкими родственниками лишь для вида или достижения правовых последствий, не связанных с реальным переходом права собственности на недвижимое имущество (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.10.2021 N 18-КГПР21-99-К4); ничтожными по основаниям ст. ст. 10, 168 ГК РФ, например, когда они совершены в ущерб интересам кредиторов одного из супругов, в отношении которого инициировано производство по делу о банкротстве (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.10.2022 N 304-ЭС22-13086 по делу N А45-3050/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 13.03.2023 N 16-ПЭК23 отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда РФ)).

Необходимо также учитывать, что при отчуждении квартиры участники общей совместной собственности и члены их семьи (семей) утрачивают право пользования жилым помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ), за исключением случаев, когда такие члены семьи отказались от его приватизации или не участвовали в ней, сохранив тем самым право бессрочного пользования квартирой (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Если недостижение согласия между собственником и лицом, сохраняющим бессрочное право пользования жилым помещением, в вопросе о порядке пользования жилым помещением, где они оба проживают, приводит к ограничению данного лица в праве пользования жилым помещением, оно подлежит защите в судебном порядке (Определение Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 2887-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Громовой Ольги Васильевны на нарушение ее конституционных прав статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Изложенное позволяет заключить, что дарение квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, осуществляется на основании договора, который подлежит нотариальному удостоверению, где дарителем выступают оба супруга (при условии регистрации за каждым из них в ЕГРН права общей совместной собственности) либо один из супругов ("титульный" собственник или один из двух зарегистрированных собственников) с обязательным нотариальным оформлением согласия второго супруга, влечет за собой подлежащий государственной регистрации переход к одаряемому права собственности на жилое помещение и утрату в связи с этим по общему правилу права пользования им у прежних собственников и членов их семьи (семей).