Оценка имущества для суда

Судебная оценочная экспертиза - это специальный вид стоимостной экспертизы, который проводится в рамках судебного дела с целью определения стоимости объектов, в процессе судебного разбирательства.

Судебная оценочная экспертиза может включать в себя различные виды экспертиз, такие как экспертиза материалов дела, экспертиза здоровья, экспертиза психофизического состояния и т.д. Она проводится квалифицированными специалистами, имеющими высшее образование и соответствующий стаж работы.

В ходе проведения судебной оценочной экспертизы эксперт анализирует имеющиеся документы,

Судебная оценочная экспертиза может иметь существенное значение в разрешении судебных дел. Она может помочь определить факты, оказать влияние на результаты судебного процесса, а также помочь защищающей стороне в принятии решения в отношении дальнейшей защиты своих интересов.

Типовые вопросы, которые ставятся перед экспертами по экспертизе стоимости объектов:

№ п/п	Типовые вопросы суда, по которым проводится экспертиза стоимости объектов	Реакция эксперта
1	Соответствует ли величина рыночной стоимости объекта, определенная оценщиком в отчете №…. от …рыночному уровню цен на…?	Подготовка Заключения эксперта с определением интервала уровня цен на дату оценки и подтверждением/неподтверждением стоимости, рассчитанной в отчете.
2	Соответствует ли отчет об оценке №… от … требованиям Федерального закона, ФСО и др. актов? Подтверждается ли стоимость объекта оценки?	Подготовка Заключения эксперта по подтверждению/неподтверждению стоимости объекта,  включая нормативно-методическую экспертизу.
3	Соответствует ли отчет об оценке №… от … требованиям Федерального закона, ФСО и др. актов?	Подготовка Заключения эксперта по нормативно-методической экспертизе (ст. ФЗ 135)
4	Какова рыночная стоимость объекта оценки (объекта недвижимости, земельного участка,  транспортного средства, акций, и т.п.)?	Подготовка Заключения эксперта с возможным приложением Отчета об оценке (см. рекомендации ниже)

✔

Алгоритмы исследования объекта экспертизы и поиска ответов на вопросы суда

Первым шагом многих экспертиз является поиск ответа на вопрос о соответствии отчета ФЗ и ФСО, что соответствует понятию «нормативно-методическая экспертиза» из ФСО135.

На этом шаге рекомендуется заполнить таблицу, содержащую полный перечень формальных требований к отчету об оценке. Эксперт не должен давать оценку модели стоимости, избранной оценщиком за исключением логических и математических ошибок (если они обнаружены). То есть помимо формальных требований законодательства можно предъявить требование отсутствия логических ошибок.

№	Параметр	Источник требования
1	Объект оценки	ФЗ-135 ст. 11
2	Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости объекта оценки)
3	Цели и задачи проведения оценки, предполагаемое использование результатов оценки
4	Ограничения и пределы применения полученного результата оценки
5	Вид определяемой стоимости
6	В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки
7	Порядковый номер отчета	ФЗ-135 ст. 11
8	Дата составления отчета
9	Соблюдение условия, в соответствии с которым с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев при обязательности проведения оценки	ФСО-1 п. 8
10	Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки	ФЗ-135 ст. 11
В Задании на оценку указаны:		ФСО-1 п.17, ФСО-3 п.8б
11	Объект оценки
12	Имущественные права на объект оценки
13	Цель оценки
14	Предполагаемое использование результатов оценки
15	Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки
16	Вид стоимости
17	Дата оценки
18	Срок проведения оценки
19	Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
20	Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в рублях	ФСО-1 п.27
21	Информация об имущественных правах на объект оценки в разделе «Описание объекта оценки»	ФЗ-135 ст. 11, ФСО-3 п.8е
22	Информация об обременениях, связанных с объектом оценки
23	Сведения о количественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки
24	Сведения о качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки
25	Информация о текущем использовании объекта оценки
В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу:
26	Полное наименование организации
27	Балансовая стоимость объекта оценки
28	Наличие сведений о заказчике и об оценщике	ФСО-3 п.8в
О заказчике - юридическом лице
29	Организационно-правовая форма
30	Полное наименование
31	Основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН)
32	Дата присвоения ОГРН
33	Место нахождения
О заказчике - физическом лице:
34	Фамилия, имя, отчество
35	Серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ
Наличие информации об оценщике, работающем на основании трудового договора:		ФСО-3 п.8в
36	Фамилия, имя, отчество оценщика
37	Информация о членстве в СРОО
38	Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение проф. знаний в области оценочной деятельности
39	Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
40	Стаж работы в оценочной деятельности
41	Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
42	Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
43	ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
44	Дата присвоения ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
45	Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
46	Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
47	Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.	ФЗ-135 ст. 11
48	Обоснование применения указанных в отчете стандартов оценочной деятельности.	ФЗ-135 ст. 11
Наличие глав / разделов
49	Основные факты и выводы, в том числе:	ФСО-3 п.8а
50	Общая информация, идентифицирующая объект оценки
51	Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
52	Итоговая величина стоимости объекта оценки
53	Задание на оценку	ФСО-3 п.8б
54	Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)	ФСО-3 п.8г
55	Применяемые стандарты оценочной деятельности	ФСО-3 п.8д
56	Описание объекта оценки	ФСО-3 п.8е
Анализ рынка, в том числе:		ФСО-3 п.8ж
57	Анализ рынка объекта оценки
58	Анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость
59	Описание процесса оценки объекта оценки	ФСО-3 п.8з
60	Согласование результатов	ФСО-3 п.8и

✔

Вторым шагом экспертизы является изучение условий задачи оценки, т.е. информации об объекте оценки, его экономическом окружении и концепции оценки. При этом необходимо помнить о принципе существенности и концентрировать своё внимание на той, информации, которая войдет в состав модели стоимости объекта оценки и будет существенно влиять на результат. Анализ модели рекомендуется производить «сверху вниз», т.е. начиная с процесса согласования результатов и расчета итогового значения стоимости. Такой анализ помогает выявить существенные факторы и отбросить несущественные или малосущественные. Так если один из подходов имеет вес при согласовании менее 10%, он может быть исключен из анализа. Начинать анализ надо с подхода (метода), который имеет максимальный вес.

Модель (стоимости или оценки) – это функция (функционал), связывающая величину стоимости со значениями параметров (факторов стоимости), существенно влияющих на результат оценки, т.е.

СТ = F(ФС1, ФС2, …,ФСn).

В модель включаются только важные (существенные) факторы, иначе она оказывается не достаточно адекватной или избыточно сложной. Отметим, что количество факторов стоимости всегда конечно. В практике оценки модель стоимости представляет собой не уравнение, а алгоритм, выполненный в среде электронных таблиц.

Задачу оценки степени существенности фактора стоимости решает процедура анализа чувствительности, которая показывает, как изменяется результат оценки при изменении значения факторов стоимости в пределах разумного диапазона его значений.

Таким образом, второй этап экспертизы заканчивается формулированием модели стоимости, реализованной в отчете об оценке, или её близкого аналога. «Задача решена, если построена адекватная модель объекта». Эксперт должен тщательно изучить и воспроизвести модель стоимости как совокупность подходов и методов, выбранных оценщиком. Если при этом обнаружены логические или математические ошибки, они должны быть отмечены в экспертном заключении. При этом необходимо указать степень влияния этих ошибок на результат оценки, т.к. ошибки, не влияющие на результат существенно, не могут быть основанием для формулирования отрицательного экспертного заключения.

Существенным предлагается считать влияние в диапазоне ±20% от величины стоимости. Эта величина диапазона получена как результат анализа:

• Ст. 40 Налогового кодекса РФ
• Принцип Парето или правило 80/20

✔

Третьим шагом экспертизы является верификация алгоритма (модели) оценки путем воспроизведения расчетов оценщика. Для этого в модель стоимости подставляются параметры (свойства) объекта оценки и рассчитывается стоимость объекта, т.е.

СТо = F(ФС1О, ФС2О, …,ФСnо).

Эксперт с помощью описанной модели определяет диапазон стоимости и проверяет присутствие результата оценки в этом диапазоне.

С целью верификации модели эксперт может производить её упрощения, если они не влияют существенно на результат. Так вместо дисконтирования денежного потока можно использовать модель постоянного потока, если изменения ДП незначительны.

✔

Некоторые рекомендации по формулированию диапазона стоимости.

В рамках сравнительного подхода диапазона рассчитать минимальное, максимальное, среднее и медианное значение цен объектов-аналогов. Диапазоном могут служить экстремальные значения, если качество аналогов и объекта оценки близки. Если качество объекта оценки выше среднего, границами диапазона может служить среднее и максимальное значения.

В рамках доходного подхода диапазон может быть рассчитан путем деления усредненного постоянного денежного потока (ДПср) на максимальное (ККмакс) и минимальное(ККмин) значение коэффициента капитализации.

Смин=ДПср/ККмакс и Смакс=ДПср/ККмин.

Если в отчете использовался метод кумулятивного построения ставки дисконтирования, экстремальные значения могут быть получены путем разумных колебаний составляющих риска.

В рамках затратного подхода диапазон может формироваться за счет вариаций величины износа. Так при использовании метода эффективного возраста могут варьироваться величины эффективного возраста и срока экономической жизни.

Если эксперт воспроизвел модель оценщика без введения дополнительных допущений и с сохранением всех факторов стоимости, результат реализации модели стоимости экспертом должен совпасть с результатом оценщика.

✔

Четвертым шагом экспертизы являет составление и реализация экспертом альтернативной модели стоимости. Альтернативность модели обеспечивается подбором других аналогов и (или) использованием других методов расчета стоимости.

Если в отчете используются аналоги, которые составляют генеральную совокупность, подбор других аналогов осуществить не удастся. В противном случае, эксперт должен выяснить, как изменится результат оценки при использовании других аналогов.

Таким образом, альтернативность модели – это варьирование трех основных её составляющих:

• Исходные данные (аналоги)
• Формулы (алгоритмы)
• Параметры модели

Приведем таблицу альтернативных методов:

Подход	Методы уровня 1	Методы уровня 2	Методы уровня 3
Сравнительный	Регрессия и (или) квалиметрия. Аналогов >14	Квалиметрия. Аналогов 4-10	Качественные сравнения. Аналогов 4-10
Доходный	Дисконтирование ДП по безрисковой ставке. Три сценария.	Дисконтирование ДП по ставке, учитывающей риск. Один сценарий	Прямая капитализация или капитализация по моделям
Затратный (новое строительство)	Составление или корректировка смет	Сравнение предложений на рынке строительного подряда	Укрупненные показатели УПВС или КО-ИНВЕСТ
Затратный (накопленный износ или устаревание)	Анализ проекта устранения износа	Качественная оценка состояния конструктивных элементов	Метод эффективного возраста

Методы уровня 1 по своему потенциалу являются наиболее адекватными, т.к. используют меньше дополнительных гипотез (специальных допущений). Однако, при отсутствии надежных исходных данных или их ошибочной интерпретации дополнительные гипотезы могут не снижать, а повышать достоверность модели. Так смета, составленная с грубыми ошибками (метод уровня 1) может приводить к ошибке большей, чем анализ предложений на рынке подряда (метод уровня 2). Прогноз переменного потока может быть менее адекватен, чем модель постоянного потока, если прогноз изменения ДП ошибочен.

Эксперт должен помнить о том, что экспертные мнения являются субъективными и носят в значительной степени случайный характер. Необходимо выявить чувствительность результата оценки к результатам экспертных опросов.

Шаг	Положительный вывод	Отрицательный вывод
1	Отчет соответствует ФЗ и ФСО.	Отчет не соответствует ФЗ и ФСО
2	Расчет стоимости подтверждается	В расчете стоимости обнаружены существенные ошибки (перечень и ошибок с указанием их влияния на стоимость)
3	Альтернативная модель стоимости приводит к результатам, которые не существенно отличаются от результатов оценки	Альтернативная модель стоимости приводит к результатам, которые существенно отличаются от результатов оценки

Судебная экспертиза и экспертиза по закону об оценочной деятельности Судебная экспертиза и экспертиза, предусмотренная законом об оценочной деятельности, имеют своим предметом рыночную стоимость. Однако между ними имеются существенные отличия как по форме, так и по содержанию.

Отличия	Судебная экспертиза	Экспертиза по ФЗ 135
Вопросы эксперту	Еще и другие вопросы, в т.ч. о значении стоимости и о диапазоне стоимости.	Соответствует ли отчет требованиям ФСО? Подтверждает ли эксперт значение рыночной стоимости?
Форма отчета	Регламентируется процессуальным кодексом. Гибкая форма.	Регламентируется ФЗ 135 и ФСО. Жесткая форма.
Взаимодействие с участниками	Запрещено	Допустимо
Исходная информация	Только из материалов дела.	Из любых источников
Ответственность эксперта	По уголовному кодексу	По ФЗ 135
Требования к эксперту	Наличие профессиональных знаний	Членство в СРОО, государственный экзамен, избрание в ЭС СРОО
Основания для деятельности	Решение суда	Договор

Самые важные по содержанию противоречия между положениями ФЗ 135 процессуальным законодательством и ФЗ-73 затрагивают вопрос о том, какую информацию можно и необходимо использовать в процессе определения стоимости.

В отчете об оценке должно быть выполнено требование п.18 ФСО 1, в котором указывается, что «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки…».

То есть согласно ФСО оценщик сначала выбирает подходы и методы для оценки объекта, а потом собирает всю информацию, необходимую по его мнению для реализации этих методов.
Статья же 16 ФЗ-73 устанавливает следующее:

«Эксперт не вправе… самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы…». То есть процессуальное законодательство и ФЗ-73 прямо запрещают судебному эксперту сбор информации об интересующем суд объекте гражданских прав.

✔

Судебная практика работы показывает, что некоторые оценщики, назначенные определением суда судебными экспертами, продолжают действовать как специалисты оценщики, действуя в соответствии с пунктом 18 «в» ФСО №1, в результате чего нарушают законы, что заключается:

• в общении со сторонами процесса;
• самостоятельном осмотре материального объекта, интересующий суд;
• самостоятельном получении документов на объект оценки (техпаспорта БТИ, правоустанавливающие документы и т.п.);
• самостоятельное получение бухгалтерскую отчетность.

Это может привести к нарушению статьи 307 УК РФ «Заведомо ложное показание, заключение эксперта или неправильный перевод».

Всю необходимую информацию об объекте оценки судебный эксперт должен запрашивать у суда.

Суд же по своему усмотрению удовлетворяет ходатайство эксперта, либо не удовлетворяет. В случае, если суд проигнорировал ходатайство эксперта и не предоставил запрошенную информацию, а эксперт уже знает или может самостоятельно получить информацию об объекте оценки, то даже в этом случае эксперт дает заключение только на основании предоставленных ему материалов судом.

Анализ рынка, подбор аналогов, изучение объектов окружающего мира и т.д. – это специальные знания эксперта, и на получение такой информации эксперт ни у кого разрешения не спрашивает.

При производстве судебной экспертизы судебным экспертом любые акты (в том числе ФСО) должны применяться только в той мере, в какой они не противоречат процессуальному законодательству, ФЗ-73 и существу вопросов, заданных эксперту органом, назначившим экспертизу.

Из вышесказанного становится очевидным, что заключение эксперта не может являться «полным письменным Отчетом», составленным согласно Закону об оценочной деятельности, равно как и то, что Отчет об оценке объекта оценки не всегда должен прилагаться к заключению эксперта.

Правда, есть частное мнение Минэкономразвития РФ, опубликованное в Письме Минэкономразвития РФ от 19.07.2010 N Д06-2301 "Включение отчета об оценке в состав экспертного заключения, подготовленного экспертом-оценщиком по инициативе судов и следственных органов". Однако, указанный орган, в соответствии с действующим законодательством, не уполномочен регулировать судебно-экспертную деятельность в РФ, давать разъяснения по вопросам не входящим в его компетенцию.

Таким образом, можно констатировать, что профессиональная оценочная деятельности и деятельность судебного эксперта по вопросам стоимости связаны не по форме, а по содержанию, т.к. опираются на общую методическую базу (подходы, методы, алгоритмы оценки). При этом используются принципиально разные источники информации об объекте оценки.

В заключение можно сказать, что проведение судебной оценочной экспертизы является сложным и ответственным процессом, который требует привлечения высококвалифицированных специалистов. Однако этот вид экспертиз имеет важное значение в решении судебных дел и оказывает существенное влияние на исход судебного процесса.

Заказать услугу

Документы