+7 (495) 786-35-11
+7 (800) 777-79-63
Меню
Меню
Оценка стоимости земельного участка является сложным процессом, который учитывает множество факторов, включая экологические условия местности. |
К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории.
К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения проживания человека климат, например, продолжительный холодный период, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д.
К гидрологическим условиям относят обеспеченность источниками питьевого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений.
К гидрогеологическим особенностям относят наличие подземных вод, их расположение, запасы, возможность хозяйственного использования.
К горно-геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лавиноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей.
Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обременений экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования.
✔
1. Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или могущие изменить ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены.
2. Ограничения в использовании недвижимого имущества.
3. Юридические обязательства, связанные либо с осуществлением выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба.
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости. |
К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений.
Перечень таких экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо определить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промышленных зданий.
К положительным экологическим факторам относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлекательными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объектами, включая парки, скверы, водоемы, Сохранение на какой либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промышленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость. Обычно красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28%.
Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предполагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме, в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится и выходят окна на шумную магистраль или не выходят.
На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону.
✔
К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его загрязнение химическими веществами, захламление, степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходимо проведение обследование, позволяющее конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по 4 основным видам загрязнения: механическое, химическое, физическое и микробиологическое с целью идентификации основных параметров качественного состояния оцениваемого объекта |
Механическое загрязнение (захламление) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут использоваться показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2), либо доля (в процентах) захламленной площади занимаемой объектом недвижимости. |
Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м3 , мг/л) по отдельным ингредиентам примеси и по компонентам среды (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующего компонента среды. |
Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное. |
Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала. |
Световое загрязнение - изменение естественной освещенности территории объекта вследствие действия затенения от ближайших объектов и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2). |
Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера, при , логарифмическом , осреднении , за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха. |
Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уро вень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости. |
Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками, зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние - это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта. |
Биологическое загрязнение почв и грунтов – накопление в почвах и грунтах возбудителей инфекционных и инвазионных болезней, а также насекомых и клещей, переносчиков возбудителей болезней человека, животных и растений в количествах, представляющих потенциальную опасность для здоровья населения и объектов окружающей природной среды. |
При оценке участков сельскохозяйственных угодий наряду с показателями загрязнения необходимо учитывать проявление процессов, ведущих к снижению плодородия почв: эрозии, подтопления, вторичного засоления и осолонцевания, переуплотнения пахотного слоя и разрушение структуры, дегумификация и т.п.
✔
Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды.
Алгоритм расчета индексов:
Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса:
Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения. (IK = 1/IЗС)
В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативов качества окружающей среды свидетельствует о том, что в контексте учета влияния экологического фактора недвижимости, нормирование этого влияния возможно лишь по одной реципиентной составляющей объекта недвижимости – населению, проживающему или работающему на объектах недвижимости, размещенных в зоне активного загрязнения.
В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха
Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальное разовое значение ПДК связано, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточное значение ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительного) действия вещества при длительном вдыхании.
✔
1. Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК):
Zi = Ci / ПДКi, (13.1)
где: Zi - нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по егo ПДК; Ci - измеренная концентрация i -го загрязняющего вещества в окружающей среде; ПДКi- предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.
2. Агрегация полученных величин Zi в показатель загрязнения (индекс) отдельных компонентов окружающей среды путём их суммирования и последующего вычисления суммарного (скалярного) показателя индекса загрязнения окружающей среды Iзс:
(13.2)
где: индексы у значений Zi «А, В, П» относятся к загрязнению, соответственно, воздуха, воды и почвы; i – 1…n – количество видов загрязняющих веществ.
В результате таких преобразовании качественное состояние окружающей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ (исчисляемый десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса (скалярной величины). Такое представление характеристик качественного состояния окружающей среды не только имеет важное практическое значение для экологической экспертизы (количественная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в рыночных ценах продаж недвижимости.
✔
Ключевую роль в учете влияния негативного экологического фактора на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономического ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественных и за рубежных источниках определяется как «внешние» экономические издержки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости) или как экстерналии.
В аспекте эксплуатации (использования) объектов недвижимости изменение (ухудшение) качественного состояния его природно-антропогенной среды вызывает необходимость реализации специфических компенсационных мероприятий, направленных на преодоление или смягчение негативных последствий загрязнения. Например, из-за уменьшения продуктивности природных объектов недвижимости в зонах загрязнения возникает необходимость в дополнительных затратах на поддержание их продуктивности, что сопровождается ростом издержек освоения и эксплуатации этих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге приводит к снижению их ценности (стоимости).
Схематично алгоритм определения экономического ущерба от загрязнения среды можно представить в виде последовательной цепочки расчетов:
Под «натуральным» ущербом понимаются негативные последствия загрязнений на поражаемые объекты недвижимости (например, потери урожайности сельскохозяйственных культур, уменьшение сроков службы объектов недвижимости), которые служат основой для денежной оценки ущерба.
Особо следует отметить, что при оценке экономического ущерба от загрязнения окружающей среды объектов недвижимости также учитываются такие негативные последствия как повышение заболеваемости проживающего или работающего населения на этих объектах и рост текучести кадров. Это предопределяется объективной тесной связью населения с конкретными объектами недвижимости (жилье, офис, промышленное здание и т. д.). А так как объект недвижимости привязан к конкретному месту размещения, то изменение состояния окружающей среды объективно влияет на здоровье лиц, проживающих в данном жилом доме или работающих в офисе, промышленном здании или на ином объекте недвижимости. В конечном итоге, эти негативные последствия влияют и на рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости.
Из антропогенных источников по массе выбросов ведущими являются промышленные предприятия и автотранспорт. Загрязнителями атмосферы служат пыль, сернистый газ, оксид углерода, оксиды азота, углеводороды и т. д., то есть различные вещества, которые обладают существенно разным характером воздействия на определенные объекты недвижимости. Поэтому одинаковые по массе выбросы различных ингредиентов загрязнения приводят в итоге к неодинаковым размерам экономического ущерба от действия конкретных загрязнителей.
Практические расчеты экономического ущерба носят приближенный характер не только из-за того, что не все потенциальные элементы ущерба можно в настоящее время оценить в денежном выражении, но из- за нехватки достоверной естественно-научной и социологической информации, служащей базой для расчета элементов экономического ущерба. Решение такой комплексной проблемы как определение экономического ущерба от загрязнения требует совместных усилий специалистов различного профиля: метеорологов, медиков, биологов, социологов, экономистов и др.
Наиболее важной и сложной проблемой в цепочке связей является связь «концентрация - натуральный ущерб». На величину натурального ущерба помимо действия загрязнений оказывает влияние ряд других факторов. Сложность заключается в выделении влияний (например, на изменение заболеваемости населения или урожайность сельскохозяйственных культур) среди прочих факторов для обоснованной оценки ущерба от загрязнения.
Структура экологического вреда (ущерба), подлежащего возмещению согласно принятой международной практике и правовым нормам, включает следующие виды ущерба:
При этом в каждый из трех видов ущерба может входить исчисление упущенной выгоды (потерянных доходов). В зарубежной практике такой вид убытков также называется экономическими потерями. Кроме того, отдельной категорией в составе ущерба могут рассматриваться расходы на превентивные мероприятия, т.е. на меры по предотвращению ущерба. Например, Конвенция о гражданской ответственности за ущерб от деятельности, опасной для окружающей среды, (Лугано 21.06.93) определяет ущерб как:
Экономическая оценка экологической ответственности в свою очередь может осуществляться для различных целей, например, для оценки потенциальной экологической ответственности в связи с приобретением объектов недвижимости, размещением производств, удалением отходов, выработкой стратегии управления риском и др.
При оценке потенциальной экологической ответственности существует значительная неопределенность в оценке возможных затрат в связи с исками об ущербе здоровью. Это связано с тем, что в законодательстве могут отсутствовать ограничения на размер ущерба здоровью и моральный ущерб, возмещение которого можно требовать в исковом порядке. Определенные трудности представляют и оценки медицинских расходов в долгосрочной перспективе.
Ущерб имуществу возмещается в исковом порядке и определяется на основе стандартных методов оценки его стоимости методами 3 основных методических подхода: затратного, доходного и метода сравнения продаж. В связи с тем, что в странах с рыночной экономикой методология и теория оценки рыночной стоимости имущества имеет давнее и довольно широкое развитие, оценка ущерба имуществу является наиболее отработанной процедурой.
Оценка ущерба природным ресурсам производится по расходам на их воспроизводство, компенсирующее потери. Воспроизводство включает следующие составляющие:
В нашей стране оценка и возмещение вреда/ущерба, причиненного окружающей природной среде, природным ресурсам, здоровью населения, а также различным субъектам правовых отношений и хозяйственной деятельности регламентируется обширным перечнем нормативно-методических документов, утвержденных на федеральном и на региональном уровнях. На федеральном уровне в настоящее время насчитывается около 70 нормативных документов, устанавливающих и (или) разъясняющих различные аспекты деятельности в данном направлении. Большая часть этих документов включает вопросы стоимостной оценки размеров ущерба, порядка его компенсации, а также полномочий должностных лиц и государственных органов в данной сфере деятельности.
Несмотря на столь обширный перечень нормативных и методических документов, и длительную практику расчета размера исковых претензий за нарушение природоохранного законодательства, понятие собственно «экологического ущерба», то есть ущерба, причиненного природной среде и здоровью населения практически нигде однозначно не раскрыто.
✔
Экспертный центр "Индекс"- Ваш надёжный партнёр в оценке недвижимости и оценки экологических проблем
В современном мире сохранение природы и экологическая безопасность стали приоритетными для каждого гражданина и компании. В связи с этим, оценка ущерба природным ресурсам, земельным участкам и эффект от экологической экспертизы набирает все больше и больше значимости. Необходимость обращаться к профессионалам в данной сфере очевидна, и «Экспертный центр «Индекс» станет идеальным помощником в решении таких задач.
«Индекс» - это команда высококлассных профессионалов, объединивших свои знания и опыт, чтобы предоставить самые высококачественные услуги на рынке оценки недвижимости, земельных участков, экологической экспертизы и оценки ущерба природным ресурсам. Мы дорожим нашей репутацией и стремимся к обеспечению наивысшего уровня прозрачности и надежности наших услуг.
«Экспертный центр «Индекс» обладает богатым опытом в области оценки экологических рисков и ущерба. Непрерывное инновационное развитие и постоянное изучение новых методов подтверждают нашу компетентность в отношении последних стандартов и требований. Мы уверенно идем в ногу со временем и являемся гарантом вашего успеха и безопасности.
Преимущества сотрудничества с "Индекс" заключаются в следующем:
В заключение хочется отметить, что «Экспертный центр «Индекс» - это настоящий лидер в области оценки и экологической экспертизы, гарантирующий максимальную ответственность, качество и надежность своих услуг. Обратившись к нам, вы можете быть уверены, что ваши интересы заботливо учтены, а ваши вопросы и задачи будут решены на высочайшем уровне.
Кто может проводить экспертизу отчета об оценке?
Как происходит электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия)?
Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?
Как происходит оценка квартиры при ипотеке?
Какие используются методы оценки?
Какие факторы учитываются при проведении оценки квартиры при ипотеке?
Что должно входить в состав отчёта оценки для ипотеки?
Где заказать оценку квартиры для ипотеки? Кто делает оценку недвижимости?
Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита?
Что такое закладная на квартиру по ипотеке и зачем она нужна?
Варианты использования банком закладной на квартиру по ипотеке?
Что такое частичная продажа залога?
Что должно содержаться в закладной на квартиру по ипотеке?
Как зарегистрировать закладную?
Я беру квартиру в новостройке в ипотеку. В банке сказали, что нужен отчёт об оценке квартиры. Объясните, зачем?
Я покупаю квартиру в ипотеку, а отчет об оценке уже ранее был сделан три месяца назад. Скажите, придется ли мне заново заказывать отчет об оценке?
Хочу купить квартиру в ипотеку. Какие документы нужны для оценки квартиры?
Нужно сделать оценку квартиры, но есть маленькая перепланировка, сделана небольшая перегородка, не узаконенная. Это помешает сделать оценку?
Мне в наследство досталась квартира. В собственность я её оформил. Я хочу её продать. Какие налоги мне придется заплатить за эту сделку?
Получили в наследство квартиру, нотариус выдал свидетельство на право наследования. Скажите, как теперь оформить эту квартиру в собственность?
Какие существуют базовые понятия стоимости?
Что такое анализ наиболее эффективного использования?
Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?
Адрес: 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, 16, стр. 3,
въезд со стороны Большого Чудова переулка
E-mail: info@indeks.ru
+7 (495) 786-35-11
+7 (800) 777-79-63
+7 (495) 786-35-12
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна
