Основные методологические аспекты оценки недвижимости оценочной компании Экспертный центр «ИНДЕКС»

Специалистами оценочной компании «Экспертный центр «ИНДЕКС» на основе колоссального опыта созданы расчетные модели, позволяющие с максимальной точностью и доказательностью определять стоимость коммерческой недвижимости.

1

В первую очередь экспертами-оценщиками компании проводится изучение объекта оценки, его конструктивных особенностей и состояния, а также определяется принадлежность его к определенному рыночному сегменту.

Ключевым моментом, от которого зависит дальнейший ход построения расчетов, является проведение анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка и улучшений (зданий и сооружений). Этот важный этап оценочной компании «Экспертный центр «ИНДЕКС» проводится при помощи расчетной модели, которая позволяет максимально объективно сравнивать варианты возможного использования оцениваемого объекта, и выбирать наиболее эффективный.

Исследования макроэкономической ситуации в стране нахождения объекта оценки проводится компанией по данным нескольких авторитетных межгосударственных, государственных и частных аналитических центров. Это позволяет объективно проводить данное исследование, от которого в значительной мере зависит прогноз генерируемых оцениваемой недвижимостью денежных потоков.

Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проводится в разрезе показателей, влияющих на его стоимость. К таким показателям относятся спрос и предложение, уровень цен ранка продаж и аренды алогичной недвижимости. Важным этапом является ценовое зонирование населенного пункта, в котором находится оцениваемый объект. В заключении аналитического раздела проводится анализ перспектив эксплуатации и получения прибыли оцениваемой недвижимости.

2

При выборе подходов и методов для оценки специалисты оценочной компании «Экспертный центр «ИНДЕКС» руководствуются стремлением получения наиболее объективного и точного результата.  Выбор подходов производится после тщательного анализа задачи оценки, объема имеющейся информации, развитости рынка недвижимости в месте расположения объекта оценки. Если подход к оценке может привести к искажению стоимости, то такой подход не применяется. Критерии и логика выбора подходов к оценке подробно описываются.

3

Определение стоимости недвижимости при помощи доходного подхода компанией «Экспертный центр «ИНДЕКС» производится на основе показателей доходности объекта оценки. Специализированные объекты, такие как гостиницы, рестораны, кинотеатры, АЗС и др. которые предназначены только для узкого вида деятельности, оцениваются на базе оценки бизнеса. Так называемая приносящая доход недвижимость, к которой относится офисная, торговая, складская и производственная недвижимость, которая, как правило, собственником может сдаваться в аренду, оценивается в соответствии с рынком аналогичной недвижимости. Определение ставки дисконтирования и капитализации производится оценочной компанией «Экспертный центр «ИНДЕКС» на основе рыночных данных путем математических расчетов (методом экстракции).

4

Сравнительный подход к оценке недвижимости используется на основе сравнения аналогичных объектов оценки функционирующих в рыночном сегменте оцениваемого объекта недвижимости. Корректировки специалистами оценочной компании «Экспертный центр «ИНДЕКС» тщательно обосновываются и применяются индивидуально к каждому объекту оценки на основе рыночной информации.

5

Затратный подход к оценке зданий и сооружений производится при помощи справочника оценщика, либо при помощи укрупненной сметной документации. Расчеты проводятся с учетом физического состояния объекта, а также функционального и внешнего устареваний. Прибыль предпринимателя определяется экспертами-оценщиками «Экспертного центра «ИНДЕКС» по данным рынка.

6

Взвешивание результатов, полученных различными подходами к оценке недвижимости, производится при помощи суждений оценщика Экспертного центра ИНДЕКС и метода математического анализа.

см. также: